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내용 웹에디터 시작 > > > 저의 10년 간의 창업시장에서의 경험담을 써볼까 합니다. > 반응이 괜찮으면 연재를 하고 그닥 별로이면 그냥 중단하겠습니다. ㅎㅎ > 일기형식으로 그냥 반말로 편하게 써보겠습니다. > > 20대의 절반을 군대에서 보내고 알뜰쌀뜰 모아둔 둔을 2008년 주식투자로 날린 뒤 > 약 1년 가량을 히키코모리 훼인생활 및 두문불출을 이어가다가 어느 정도 마음을 추스르고 난 후 > 잡코리아 등을 통해서 다시 일자리를 알아보기 시작을 했다. > > 주식을 시작하게 된 것도 투자와 사업이 뭔가 돈을 벌고 성공하기 위해서 가장 빠르고 좋은 길이라고 생각해서 > 시작을 했던 것이었고 주식은 이미 진저리가 난 생태였고 그렇다면 부동산에서 일도 투자도 > 돈의 흐름도 알고 배울 수 있지 않을까 라는 생각이 막연하게 들었다. > > 그 당시 39세 100억 이모 소장 책도 유행을 하던 때인데 > 대표적으로 3대 영업이라고 자동차,보험,부동산 영업을 뛰어보라고 권한다. > 힘들면 부동산 계약 하나라도 써보고 경험해보고 나오라고 이런 내용도 있었고... > 그렇게 뭔가 이것저것 알아보는데 잘 모르는 눈으로 보아도 토지나 이런 곳들은 뭔가 > 막연하고 사짜느낌 나는 채용공고가 대부분인 거 같았고 강남에 원룸 등을 전문으로 중개하는 곳 같은 경우는 > 괜히 좀 스케일이 작아보였다. 지금 생각해보면 차라리 지역 부동산 중개업소나 중개법인 알차게 운영하고 있는 곳에서 > 월세,전세부터 시작해서 차근차근 배웠어도 참 알차게 잘 배웠을 거 같은데 역시나 똥손은 또 스스로를 힘든 선택으로 > 몰아갔다; 눈에 띄었던 게 창업컨설팅 공고였다. 나이,자격증,학력 등 전혀 따지는 것이 없었으며 > 음식점,치킨집,피씨방,카페 등등 여러가지 상가, 가게들을 거래하는 일을 한다고 했는데 > 뭔가 활동적이고 진취적이면서 재미있는 일 같다고 느껴졌다. > > 신사역까지 가서 면접을 본 후 28세 가을...그렇게 그 이후로 10년 간 창업 컨설턴트로서의 생활이 시작되었다. > > 살면서 주변 가까운 사람들이 장사하는 사람이 별로 없어서이기도 하고 (대부분 공무원...이래서 자라온 환경이 중요함...) > 부동산 관련된 것은 아주 잼병이라 처음 일을 시작했을 때 상가를 임차하는 보증금과 월세의 개념... > (심지어 월세방 한 번 직접 계약해서 살아본 적이 없었기 떄문에...) > 특히 지긋지긋하게 달고 사는 그놈의 권리금이 뭔지도 전혀 모르고 그렇게 무모하게 시작을 했다. > 다행히 아직을 젊고 의욕이 넘칠 때라서 그런지 하루하루 다르게 흡수를 해나갈 수 있었다. > 매일 아침 저녁으로 1시간씩 교육(정신교육)을 받고 나머지 시작에는 자유롭게 일을 하였다. > 사실 위에 중간관리자인 팀장들이 있는 팀에 소속이 되어서 시행착오를 줄이며 일을 시작했어야 맞는건데 > 어쩌다보니 그냥 맨 땅에 헤딩을 하듯 그냥 혼자해서 중개해야할 업종을 선택을 해서 알아서 하게 되었다. > 하는 일은 아주 간단하지만 좀 본능적으로 사람들이 하기 싫어하는 영업 전화업무 (아웃바웃드) 업무가 주였다. > 쉽게 말해서 영업하고 있는 가게들의 전화번호로 일일이 전화를 돌려서 매도의사를 물어보고 매물확보를 하는 일이었다. > > 하루에 100통화, 매물 5개, 현장답사 1건...을 하면 매 달 계약이 이루어진다고 배웠다. > 가게 매물을 확보하는 방법은 크게 2가지인데 현장에서 명함을 돌리며 현장작업하는 방법과 사무실에서 가게들마다 > 전화를 돌려 매물을 확보하는 2가지 방법이 있다. > > 사람마다 선호하는 방법이 다르고 또 방법에 따라 효율도 달라지지만 가장 시간적인 측면에서 효율적인 방법은 > 역시 전화작업이다. 현장작업은 상권 전체를 작업을 하거나 전화작업이 잘 안 될 경우 또는 점포개발을 위해서 > 중요한데 꼭 찝어서 대면작업을 하여야하는 경우이다. > 그런 몇몇 특수한 작업 외에는 특히 프랜차이즈 작업 같은 경우는 가맹점들이 전부 지역별로 띄엄띄엄 있어서 > 동선이 상당히 길기 때문에 현장작업 일일이 하기가 현실적으로 힘들다. > 그리고 현장작업이 무조건 신뢰감을 주고 플러스로 작용하지도 않는다. 직접 찾아오는 것을 부담스럽게 느끼거나 > 손님이나 직원,알바의 눈치가 보이는 경우도 많기 때문... > 여러가지 상황마다 사람마다 다르고 또 변수도 많다. > ​ > 만화방(말 그래도 진짜 옛날식 만화방), DVD방, 식당, 치킨집 등을 한 2주 정도 골고루 매물작업을 해보고 > 결국 고른 전문업종이 치킨집이었는데 이 선택 또한 참 멍청한? 선택이었다. 비슷한 시기 시작을 했던 > 형,동생들 중에 피씨방이나 제과점(파리바게뜨,뚜레쥬르) 커피숍 등을 했던 사람들은 상대적으로 > 매수자나 창업자 등 수요도 많았으며 인기업종이었고 거래 자체가 많았다. 그리고 상대적으로 수월한 부분이 많았다. > 특히 피씨방 같은 경우는 매출이나 조건, 운영 등등 딱딱 떨어지는 부분이 많고 창업컨설팅에서 다루기 > 적합한 업종이었다. 참 미련스러워서 나중에 알게 되었지만 창업컨설팅은 지역 부동산과 겹치는 영역이 아닌 > 컨설팅만의 영역을 하여야 계약도 잘 되고 수요자들의 니즈와도 잘 맞는 것인데 여튼 이것 뿐만 아니라 > 정말 쓸데없는 많은 시행착오를 아주 많이 거쳤다. 옛말에 틀린 말 하나 없다고 미련하면 손발이 고생한다는 말이 > 딱 나 같은 사람을 두고 하는 말일 것이다. > > 치킨집을 선택한 후 각종 프랜차이즈부터 개인점까지 매물작업을 해본 뒤 > 개인점이나 기타 브랜드를 작업해서는 도저히 답이 없을 것 같다는 것을 감지하고 > BBQ,BHC,교촌치킨,굽네치킨,네네치킨,또래오래 등을 타겟으로 잡아서 매물작업을 하였다. > 이런 매장들은 배달전문 매장이었고 이후에는 확장하여 그 당시 홀형 매장으로 인기있던 > 둘둘치킨,치킨뱅이,보드람치킨,막 떠오르던 치킨매니아 등등을 매물작업을 하였다. > > 매일 오전부터 오후까지 전화 매물작업과 관리통화(작업)을 하였다. > 가장 처음 배운 것은 100통화의 제안을 통해서 거절 당하는 것이 익숙해지는 것이었다. > 전화를 하면 대부분 이런 컨설팅,부동산에서 전화가 많이 오고 또 그 당시도 지금도 마찬가지지만 > 너무 예의가 심하게 없게 전화를 하는 사람들도 이 바닥에 많았기에 전화를 걸자마자 > 화를 내는 사람부터 그냥 끊어버리는 사람 욕하는 사람 등등 다양한 형태의 거절에 익숙해져야 > 하는 것이다. 근데 처음에는 익숙치 않을 수 있고 한데 이러한 것들을 상대방의 입장에서 > 생각을 하면 어느 정도 수긍이 되기도 하는 것이다. 그렇게 신규매물 확보작업을 하고 > 또 확보한 매물들은 가격을 깎으라고 배웠다. 가격을 많이 깎아서 보석 같은 특급매물 일등매물을 > 만들어서 고객만족을 시켜야한다고... > > 매물가격,권리금에 대해서 얘기해보자면 보통 가게를 내놓는 사람들은 당연한 거지만 > 많은 권리금을 회수하고자한다. 그래서 예를 들어 적정권리금이 1억이라고 하면 대개는 > 1.5억, 심하게는 2억 이상도 부른다. 대체적으로는 적정권리가 100이라고 하면 > 최소 120-130% 또는 150-200%를 부른다. 그러다가 거래는 안 되고 시간은 흘러가면서 > 점차 가격이 내려온다. 또는 팔 마음이 별로 강하지 않다가 정말 꼭 팔아야될 상황이 오거나 > 마음을 먹게 되면 그제서야 가격을 내린다. > > 그래서 대부분의 매물작업,가격작업은 사실 금액을 깎는다는 표현이 맞는 것이 아니라 > 거품을 덜어낸다는 표현이 더 정확한 표현이고 매도자의 실거래가에 맞지 않는 > 희망매도호가를 내려놓는 것, 즉 마음을 내려놓게 하는 것이다. > > 사실 일 잘해주는 컨설턴트, 중개인은 의뢰를 받았을 때 돈이 얘기라서 > 껄끄러울 수밖에 없고 싫은 소리일 수밖에 없는 (몸에 좋은 약이 쓰다지 않는가..) > 쓴소리를 자주 연락해서 해주고 가격을 깎는 것이 아니라 매도인의 기대 이상의 욕심을 > 내려놓게 하는 것이 의뢰인인 매도인에게 일을 잘해주는 것이고 > (되지도 않는 가격 잘 받아주겠다는 사탕발림 하는 것이 잘 하는 것이 아니라) > 진짜 명의인 것이다. 그리고 가게라는 것이 상당히 거래가 어렵고 시간이 오래 > 걸리고 답답하기 마련인데 그 가운데서 고충이나 이야기도 들어주고 마음의 > 위안이 되어주는 것이 사실 중개인의 큰 역할 중의 하나이다. > > 그래서 일반적인 매도인들은 6개월,1년 이상 걸려서 가게가 중개인이나 컨설턴트를 통해 > 거래가 되면 적지 않은 수수료도 수고했다면서 흔쾌히 지급하는 게 여러가지 이유가 있지만 > 그러한 함께 동고동락한 그런 이유가 있는 것이다. > (물론 그렇게 해놓고 나중에 뒷거래 등을 하는 인면수심들도 많다.) > > 어쨋든 이렇게 신규매물 확보와 기존매물 관리 등의 작업 그리고 현장답사를 나가서 > 매물주분들과 미팅을 하고 가게도 보고 포스도 보고... > 좋은 분들 만나면 수고한다고 치킨도 주셔서 치킨도 얻어먹고... > 현장답사, 미팅 마치고 밤늦게 집에 돌아오고... 그렇게 매일 일을 했던 것 같다. > > 이 때 매출자료도(카드매출) 참 많이 받았는데 그 당시 다른 업종들도 그랬지만 배달업종들은 > 지금과는 비교 안 될 정도로 현금비중이 꽤 있었다. 여러 가게들의 카드매출들을 받아보면서 > 그리고 각 프랜차이즈와 가게들의 매출들을 확인하고 보면서 업계의 흐름과 매출들을 > 알 수가 있었다. 대개 포스매출들은 보여주는 데 크게 거부감이 없었고 카드매출들은 > 밴사에 전화를 해서 팩스로 받는 식으로 받았었는데 그러한 것들도 상당히 귀찮아하는 > 매물주분들이 많았는데 그런 것들을 잘 설득하는 것도 하나의 일이었다. > > 그 자료를 받고 그 수치를 일일이 기입하는 것도 일이었는데... > 이것저것 하는 일이 많아서 전화작업에 문안도 짜서 광고도 올리고 또 매출자료도 > 일일이 기입하고 또 관리통화도 길면 30분 1시간 이상 한 통화가 이어지는 경우가 많고 > 현장답사도 나가야하고...나름 빡빡하게 일을 했던 것 같다. > 지금 생각해보면 정말 방문자수도 백 명 대 이고 사람들이 잘 알지도 못하는 회사 사이트에 > 그렇게 열정과 정성과 에너지를 썼었는지...차라리 그 시간에 블로그나 네이버카페 광고나 > 벼룩시장(요즘은 효과가 적지만) 등에 했으면 정말 계약을 많이 썼을 것이다. > 미련하면 손발이 고생한다...라고 거듭 복창한다...; > > 여튼 가게를 인수할 때 돌다리도 짚고 넘어가는 것이 당연하지만 필요 이상으로 > 그 이상 지나친 쓸데없는 에너지를 소모할 필요는 없다. 카드매출 등 자료들 보면 과거와 현재 > 매출 데이터 정도 파악하는 것은 어렵지가 않다. 가장 중요한 건 과거와 현재의 컨디션을 정확하게 > 파악을 하고 앞으로 미래에 내가 어떻게 해나가야할 건지가 가장 중요한 것이다. > > 이 당시에 물론 적은 나이는 아니었지만 이런 영업일을 하는데 나이가 어려보이면 > 경력도 적어보이고 무시당할 수 있다는 생각에 머리도 일부러 젤을 꾸덕하게 발라서 올빽머리를 하고 > 없는 살림에 백화점 가서 나이에 안 맞는 올드한 닥스 넥타이 2개를 사서 번갈아서 하고 > 심지어 넥타이핀까지 구입을 해서 했었다. 점점 나이와 경력이 늘면서 이러한 차림은 당연히 버리게 되었는데 > 지금 생각해보면 오히려 몇 년 후 보다 이 때 사람들이 더 경력있고 나이있게 봤던 것 같다;; > 여튼 영업하는 데 있어서 사람 만나는 데 있어서 외모관리는 정말로 중요하다. > 생긴 건 원래 타고난 거니까 성형하지 않는 이상 할 수 없지만 (별로 성형까지 하고싶진...;) > 적어도 주어진 내에선 깔끔한 이미지가 좋지 않나 싶다. 그래야 좀더 신뢰감과 능력있어보이기도 하고.. > 나중에 팀장이 되고 팀원들을 그렇게 교육시켰다. > > > 쓰려고 보니 한도 끝도 없네요...; > 이것저것 떠오르는 데 다 쓸 수도 없고 정리도 잘 안 되고 > 별로 재미도 없는 것 같기도 한데 여튼... > 혹시 반응이 좋으면 계속해서 연재를 해보겠습니다. > > 웹 에디터 끝

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